Guía para extranjeros: pasos y requisitos para comprar en España

Guía para extranjeros: pasos y requisitos para comprar en España

Adquirir una vivienda en España como extranjero es un proceso estructurado que combina requisitos legales, fiscales y financieros. A continuación, presentamos una guía práctica, organizada por fases, para facilitar la compra desde el primer contacto hasta la firma de la escritura.

1) Definir objetivo y presupuesto

Antes de iniciar la búsqueda, es crucial definir el objetivo de la compra: vivienda habitual, segunda residencia o inversión. Establezca un presupuesto realista teniendo en cuenta no solo el precio de la propiedad, sino también gastos asociados (impuestos, notaría, registro, gestoría, comisiones, impuestos municipales y posibles reformas). Considere también los gastos de mantenimiento y de gestión si planea alquilarla.

2) Documentación personal y NIE

El primer paso práctico es obtener el Número de Identidad de Extranjero (NIE). Este documento es imprescindible para cualquier transacción en España, abrir una cuenta bancaria y gestionar la fiscalidad de la propiedad. El proceso suele realizarse en el consulado o en la comisaría de extranjería en España. Si ya reside en España, puede tramitarlo ante la Oficina de Extranjería. Contar con un NIE vigente facilita trámites posteriores.

3) Apertura de cuenta bancaria y financiación

Abrir una cuenta bancaria en España facilita el pago de gastos, la gestión de impuestos y la obtención de financiación. Para solicitar una hipoteca, los bancos suelen exigir ingresos estables, justificación de empleo y, en muchos casos, una aportación inicial. Los extranjeros pueden obtener financiación, aunque las condiciones varían y pueden requerir un mayor porcentaje de entrada y ausencia de antecedentes en su país de origen. Recomienda comparar ofertas y valorar hipotecas a tipo fijo o mixto según el horizonte de propiedad.

4) Búsqueda de propiedad y due diligence

La fase de búsqueda debe ir acompañada de una revisión exhaustiva de la propiedad. Verifique la situación registral, cargas y gravámenes ante la notaría y el Registro de la Propiedad. Revise si la vivienda está al día en impuestos municipales y si existen deudas pendientes. Si compra a través de una agencia, solicite un informe de viabilidad y un dossier de la vivienda, incluidos datos catastrales y licencias de obra si corresponde.

5) Presentar oferta y contrato de reserva

Una vez identificada la propiedad, puede presentarse una oferta formal. Normalmente se firma un contrato de reserva o una reserva verbal acompañada de una cantidad económica. Este paso debe dejar claro el precio, las condiciones y la fecha límite para la firma de la escritura. En la práctica, se suele suscribir un contrato de arras, que especifica la entrega del 5–10% del precio y las condiciones bajo las cuales se rescinde la operación.

6) Due diligence y asesoramiento jurídico

La revisión legal es fundamental. Pida asesoría de un abogado o gestoría especializada en transacciones inmobiliarias para verificar la titularidad, cargas, permisos urbanísticos y la situación registral. Este análisis reduce riesgos y evita sorpresas económicas o legales tras la compra.

7) Firma de la escritura ante notario y pago

La compra culmina con la firma de la escritura de compraventa ante notario, y posteriormente la inscripción en el Registro de la Propiedad. En este acto, se abonan el precio restante, los impuestos y las tasas de notaría y registro. El notario certificará que la transmisión se realiza conforme a la legislación vigente, y el registro garantizará la inscripción de la titularidad a nombre del comprador.

8) Impuestos y gastos asociados

- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA/IGIC, dependiendo de si la vivienda es de segunda mano o nueva. El porcentaje varía por comunidad autónoma y tipo de inmueble. - Actos Jurídicos Documentados (AJD) en ciertas transacciones para viviendas nuevas. - Tarifas notariales y de registro, así como honorarios de gestoría. - Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y, en ciertos casos, plusvalía municipal (tras la venta o la transferencia de titularidad). - Gastos de comunidad, seguro del hogar y servicios básicos.

9) Posoperatorio y gestión de la propiedad

Con la escritura inscrita, gestione la póliza de seguro, la contratación de servicios y, si corresponde, la apertura de contrato de alquiler. Si la intención es alquiler a terceros, evalúe normativa local, requisitos para arrendadores extranjeros y opciones de gestión profesional para optimizar rentabilidad y cumplimiento fiscal.

Recomendaciones finales: - Trabaje con profesionales: abogado, gestoría, agente inmobiliario y, si procede, asesor financiero. Una red de apoyo reduce riesgos y acelera trámites. - Verifique la normativa de la comunidad autónoma y municipal donde se sitúe la propiedad, ya que hay diferencias en impuestos, licencias y permisos. - Valore la diversificación de cartera y la viabilidad de inversión a medio y largo plazo, considerando tendencias del mercado, demanda turística y residencial.

En nuestra inmobiliaria, acompañamos a los compradores extranjeros en cada fase: diagnóstico, búsqueda, revisión legal, negociación y formalización. Nuestro equipo está preparado para facilitar la experiencia, adaptándose a su situación particular y a las exigencias legales de España. Si desea iniciar hoy mismo, contáctenos para diseñar una estrategia personalizada que optimice su compra y su inversión.