🧩 Los principales cambios introducidos
Según la nueva definición publicada por Habitatge, serán considerados grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que sean titulares de:
- Cinco o más viviendas situadas en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado (sin contar la vivienda habitual).
- Más de diez viviendas en territorio español, siempre que al menos una se encuentre en un municipio tensionado de Cataluña.
- Más de 1.500 m² construidos de uso residencial, aunque sea en régimen de cotitularidad, siempre que estén en una zona tensionada.
En municipios no tensionados, la referencia general sigue siendo tener once viviendas o más o superar los 1.500 m² de superficie residencial.
🧮 Cómo se computan las copropiedades
Este punto había generado mucha polémica. Ahora Habitatge lo aclara expresamente:
- Si se posee más del 50% de una vivienda, cuenta como una unidad completa.
- Si se posee el 50% o menos de varias viviendas, se suman las superficies o unidades según la zona en la que se encuentren.
- En zonas no tensionadas, se considera gran tenedor si la suma total supera los 1.500 m².
- En zonas tensionadas, se alcanza la condición si la suma equivale a cinco viviendas o más.
También se especifica que las viviendas situadas en distintas zonas tensionadas no se suman entre sí.
Por ejemplo, una persona con cuatro viviendas en la primera zona y una en la segunda no será considerada gran tenedor.
🏢 Propiedades verticales: fin de la “picaresca” registral
Otro cambio relevante afecta a las propiedades verticales (edificios enteros sin división horizontal).
A partir de ahora, se contabilizan todas las unidades de uso residencial que integren físicamente el edificio, aunque no figuren como tales en el Registro de la Propiedad.
Hasta ahora, se computaban solo las unidades registrales, lo que había generado picaresca entre grandes propietarios que registraban un edificio completo con un solo número de finca para evitar la consideración de gran tenedor.
Con la nueva norma, esa práctica deja de ser válida.
El Sindicato de Inquilinos ha celebrado esta aclaración, recordando casos recientes como el de un fondo de inversión propietario de un bloque de once viviendas en Gràcia que intentaba eludir la normativa creando una sociedad para cada edificio.
Con la nueva definición, ese tipo de estructuras ya no sirven para evitar las obligaciones legales.
⚖️ Unificación de criterios y efectos fiscales
Esta actualización llega después de meses de diferencias entre Habitatge y la Conselleria d’Economia, especialmente en el ámbito fiscal.
La Resolución 3/2025 de la Dirección General de Tributos y Juego —que fija un 20% de ITP para las compras de vivienda por grandes tenedores en zonas tensionadas— ya excluía la vivienda habitual del cómputo.
Ahora, ambos departamentos alinean criterios y aportan una base más sólida tanto para los propietarios como para los profesionales inmobiliarios.
El COAPI de Barcelona ha celebrado esta unificación, destacando su relevancia en la seguridad jurídica del sector y anunciando un pacto transversal contra la crisis habitacional.
🧭 Qué implica para propietarios y agencias inmobiliarias
- Revisar el patrimonio: actualizar el inventario de propiedades excluyendo la vivienda habitual.
- Clasificar por zonas: verificar si cada inmueble está o no en una zona tensionada (según el listado oficial de Habitatge).
- Analizar copropiedades: comprobar los porcentajes de participación y aplicar el cálculo correcto.
- Considerar la fiscalidad: revisar si las nuevas adquisiciones pueden verse afectadas por el tipo del 20% de ITP.
- Documentar todo: mantener registro de superficies, participaciones y ubicaciones para acreditar la condición (o no) de gran tenedor ante la Administración.
💬 En resumen
Con esta aclaración, la Generalitat pone orden en una definición que generaba mucha inseguridad.
Excluir la vivienda habitual del cómputo libera a muchos pequeños propietarios de la condición de gran tenedor y permite una aplicación más justa y coherente de la ley.
Para agencias y propietarios, el mensaje es claro: auditar la cartera, verificar la zona y conservar toda la documentación es la mejor forma de actuar con transparencia y seguridad jurídica.
Fuente: Agencia Catalana de la Vivienda – Actualización del 30/10/2025
Nota: Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal personalizado.
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