Antes de pensar en portales inmobiliarios, revisa los básicos: certificado de defunción, certificado de Últimas Voluntades y, si existe, testamento. Si no hay testamento, el siguiente paso es una declaración de herederos ante notario. Sin esta base no hay reparto posible ni firma fiable después.


Aceptar y adjudicar: la escritura que abre todas las puertas

Con la documentación clara, el notario prepara la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Ese documento identifica qué inmueble va a cada heredero y permite liquidar impuestos y, acto seguido, inscribir la titularidad. Es la pieza que más agiliza la venta posterior porque da seguridad a comprador y banco.


¿Hace falta inscribir para vender?

La inscripción registral es voluntaria, pero en la práctica separa una operación fluida de un quebradero de cabeza. Los compradores —y sus bancos— quieren ver al vendedor inscrito como titular. ¿Vender sin inscribir antes? Se puede en casos muy concretos, pero complica financiación y suele traducirse en peor precio o más condiciones. El orden eficiente: heredar bien, pagar, inscribir y, entonces, vender.


Si la finca no está inscrita: vías de entrada al Registro

Dos carriles habituales:

  • Inmatriculación por doble título (art. 205 LH): dos títulos públicos traslativos separados al menos un año y plena coincidencia con Catastro.
  • Expediente notarial (art. 203 LH): procedimiento específico cuando no procede el 205; acredita realidad y descripción de la finca y pasa control notarial y registral.

Nota: desde la reforma de 2015 se acotaron antiguos atajos. Sin título válido, el expediente de dominio no “crea” propiedad.


Impuestos: mejor encajarlos bien que correr

En herencias se liquidan el Impuesto de Sucesiones y, normalmente, la plusvalía mortis causa. Al vender después puede haber efectos en IRPF si existe ganancia. En adjudicaciones entre coherederos (extinción de condominio, excesos justificados, etc.) la fiscalidad difiere de una compraventa al uso. Diseñar la operación con notaría y asesoría evita pagar de más.

Coherederos: cómo evitar bloqueos

Si sois varios, designad un interlocutor único y dejad por escrito: rango de precio, reparto de gastos y calendario (firma, desocupación, pagos). Si alguien no quiere vender, poned números sobre la mesa (valoración, simulación de gastos e impuestos) y explorad alternativas: que uno compre la parte de otro o, si no hay acuerdo, vías legales para dividir la cosa común. Con datos, la tensión baja.


Checklist exprés para acelerar la venta

  • Escritura de aceptación y adjudicación lista.
  • Impuestos de herencia y plusvalía liquidados.
  • Inscripción registral a nombre del vendedor (o inmatriculación en marcha).
  • Certificación catastral que coincida con el Registro (corrige desajustes antes de comercializar).
  • Documentación comercial: CEE, IBI y comunidad al día, llaves y posesión pacífica.


Preguntas frecuentes

¿Puedo vender si todavía no he inscrito la herencia? Técnicamente es posible en supuestos concretos, pero complica financiación y reduce atractivo. Lo eficiente: heredar, pagar, inscribir y vender.

La vivienda no está en el Registro, ¿es imposible? No. Se puede entrar por el art. 205 (doble título) o por expediente notarial del art. 203 si procede.

Somos varios y no hay acuerdo. Primero, datos objetivos; después, alternativas como compra de cuota. En última instancia, existen vías legales de división.

Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal o fiscal. Recomendamos contrastarlo con notaría, registro y asesoría fiscal según tu caso concreto.